Как трябва да се начисли ДДС при продажба на недвижим имот от юридическо лице, регистрирано по ЗДДС и с какъв документ?
Обстоятелства: Фирма „ЛАХ“ ЕООД, регистрирана по ЗДДС, закупува недвижим жилищен имот през 2017 г. от физическо лице с цел последваща продажба. При покупката не е начислен ДДС и не е ползван ДК. При извършване на покупката и последващ ремонт е ползван ДК по 3 фактури от получени общо 11 фактури с начислен ДДС. Ползван е ДК включително от фактура за нотариални услуги при закупуване на имота, но по останалите 8 фактури не е ползван ДК. През 2019 г се извършва продажба на закупения имот на физическо лице. „ЛАХ“ ЕООД избира продажбата да се извърши съгласно чл. 45, ал. 3 от ЗДДС като освободена сделка.
С какъв документ се начислява дължимият ДДС – с Протокол по чл. 117?
Каква корекция трябва да се извърши на ползвания ДДС като ДК по получените фактури:
по чл. 79а, ал. 3, б. В – където ИРПДК = НДДС х 1/20 х (Кх – Ко) или да се възстанови в пълен размер ползвания ДК по фактурите?
Признават ли се за данъчни цели начислените, неплатени: наказателни лихви за закъснели плащания по договор за кредит с финансова институция; такси по кредита и присъдени вземания за съдебни разноски?

 

Предвид недостатъчната информация по казуса ще разгледаме принципните положения на ЗДДС. Приходната администрация в данъчно-ревизионната си практика налага корекция по формулата на чл. 79а, ал. 3, б. „в“ от ЗДДС на ползвания ДК чрез издаване на протокол по реда на чл. 66, ал. 5 от ППЗДДС в описаната от Вас хипотеза. Личното ми мнение е, че ползван данъчен кредит по текущи разходи във връзка с апартамент, с които не е увеличена неговата стойност и ако същите са отчетени като текущ разход, корекции по повод продажбата му като освободена доставка не трябва да се правят. Това е така, за- щото при въпросните разходи упражняването на ДК поддържа връзка с икономическата дейност на регистрираното лице като цяло, а не с евентуалните бъдещи продажби на имота. Или тук правото на ДК е в зависимост от данъчния режим на извършваните доставки на стоки или услуги, в чието осъществяване косвено участва имота, а не с режима на облагане на бъдеща сделка с имота. В случая правото на ДК за материалите и услугите, ползвани текущо във връзка с експлоатацията на имота, ще е налице и ще е правомерно упражнено, ако икономическата дейност на регистрираното лице се осъществява чрез облагаеми доставки на стоки и/или услуги.
С други думи, считам, че, независимо че продажбата на имот, който не е нов, е освободена доставка по чл. 45, ал. 3 от ЗДДС (в запитването не е уточнено какъв е режимът на имота – стар или нов за целите на ЗДДС, нито как са отчетени разходите за ремонта му), продавачът не следва да прави корекция на ползвания данъчен кредит за вложените и изписвани текущо материали и услуги, в т.ч. за ел. енергия, ВиК, СОТ, интернет и т.н. Лицето не трябва да извършва корекция по реда на чл. 79 от ЗДДС и за материалите и услугите, ползвани текущо във връзка с експлоатацията на имота, когато извършените ремонти имат текущ характер, а не говорим за подобрения, реконструкции и основни ремонти, водещи до увеличаване стойността на имота и съответно до правомерно налагане на корекция на ползвания ДК. Но както вече подчертах, обикновено данъчната администрация намира обла- гателен фактически състав в цитираната от Вас хипотеза и налага корекция по чл. 79а, ал. 3, б. „в„ от ЗДДС.
Същевременно, на основание на чл. 50, ал. 1 от ЗДДС освободена е доставката на стоки или услуги:
– които са използвани изцяло за извършването на освободени доставки и на това основание не е било упражнено правото на приспадане на данъчен кредит по отношение на начисления данък при тяхното производство, придобиване или внос;
– при производството, придобиването или вноса, на които не е било налице право на приспадане на данъчен кредит на основание чл. 70 от закона.
За да се приложи разпоредбата на чл. 50, ал. 1, т. 1 и т. 2 от ЗДДС е необходимо да са изпълнени едновременно следните условия:
– регистрираното по закона лице да се разпореди с произведени, закупени или придобити по друг начин от него стоки или с резултата от получена от него услуга;
– за тях да е начислен ДДС от регистрирани лица по облагаема доставка, получена от лицето, прилагащо чл. 50 от ЗДДС;
– лицето да не е приспаднало този начислен ДДС като данъчен кредит, тъй като по силата на други разпоредби от ЗДДС, доставката не е с право на данъчен кредит.
Съгласно чл. 50, ал. 2 от ЗДДС, горепосочената разпоредба не се прилага, когато по реда на чл. 79а и 79б от ЗДДС е упражнено право на данъчен кредит или е извършена корекция.
От предоставената информация е видно, че „ЛАХ“ ЕООД е придобило недвижимия имот от физическо лице, нерегистрирано по ЗДДС, и за тази доставка не е начислен данък. В тази връзка, в случая не е изпълнено второто условие за прилагане на чл. 50, ал. 1 от ЗДДС, тъй като по доставката не е начислен данък, който впоследствие да подлежи на приспадане. Поради това не може при последваща продажба на апартамента да се приложи режимът на освободена доставка по чл. 50 от ЗДДС от доставчика. Предвид неуточненото в запитването обстоятелство дали апартамента е ново или старо строителство по смисъла на закона, то следва да се подчертае че, ако попада в хипотезата на „нов“, т.е. не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване по реда на Закона за устройство на територията или са с етап на завършеност „груб строеж“, то последващата доставка на апартамента не попада в обхвата на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС и за същата следва да бъде начислен ДДС, прилагайки данъчна ставка в размер на 20%.
В случай че апартаментът не отговаря на определението за „нови сгради“ по смисъла на § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС, т.е. изтекли са 60 месеца, считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване по реда на Закона за устройство на територията или не е с етап на завършеност „груб строеж“, то тогава по силата на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС продажбата ще е с предмет на освободена доставка, за която на основание чл. 86, ал. 3 от ЗДДС не се начислява ДДС. Съответно във фактурата освен задължителните реквизити по чл. 114, ал. 1 ЗДДС като основание за неначисляване на ДДС ще се посочат кумулативно нормите на чл. 45, ал. 3 във връзка с чл. 86, ал. 3 от ЗДДС. Подобни аргументи са споделени в писмо с Изх. № 20-00-455 от 04.01.2018 г. на НАП.
Третирането на начислените и неплатени наказателни лихви за закъснели плащания по договор за кредит с финансова институция е свързано с тълкуването и прилагането на чл. 26, т. 6 от ЗКПО. Тази разпоредба постановява, че не се признават за данъчни цели разходите за начислени глоби, конфискации, включително по чл. 307а от Наказателния кодекс и други санкции за нарушаване на нормативни актове, лихвите за про- срочие на публични държавни или общински задължения. Визираната разпоредба не е приложима в описания от Вас случай, поради това отчитаните като разходи суми за такси по кредита и присъдени вземания за съдебни разноски, обезщетения, държавни такси, лихви, адвокатски възнаграждения, такси по ЗЧСИ, осигуровки и др. нямат характер нито на глоби, конфискации или други санкции за нарушаване на нормативни актове, нито на лихви за просрочие на публични държавни или общински задължения. Следователно описаните разходи са признати за данъчни цели.