Моля да опишете сделка по учредяване право на строеж срещу обезщетение, без да е придадено парично изражение на бартерната сделка в счетоводен и данъчен план от гледна точка на учредителя и на фирмата – строител. На каква стойност ще се отчита правото на строеж? При определяне към Акт 16 на себестойността на строително-монтажните работи каква фактура следва да се издаде? Какви следва да са счетоводните операции? Ще следва ли данъчно преобразуване и за кои доходи? Моля за сравнителен анализ на въпросната бартерна сделка с и без придадено парично изражение?

 

 

Съгласно чл. 130 от ЗДДС, се приема, че е налице бартерна сделка, когато възнаграждението по дадена сделка е определено в стоки или услуги, като за целите на закона се приема, че всяка една от страните е продавач на това, което дава и купувач на това, което получава. В допълнение ал. 2 и ал. 3 от чл. 130 указват, че данъчното събитие за всяка от двете сделки възниква по общите правила на закона, но доставката с по-ранна дата на възникване (в
случая учредяване на правото на строеж) се приема за авансово плащане по втората доставка (строителна услуга) и размерът на данъчната основа за полученото авансово плащане е равен на размера на данъчната основа на доставката с по-ранна дата.
Чл. 26, ал. 7 и 8 от ЗДДС указват, че размерът на данъчната основа при замяна, ко- гато страните не са придали парично изражение на възнаграждението, е равна на данъчната основа на предоставяната стока или услуга при придобиването или вноса, съответно себестойността, ако стоката е произведена или направените преки разходи, ако става въпрос за услуга. Само когато не може да се определи данъчната основа по този начин, как- то и ако доставката е между свързани лица и са налице условията по чл. 27, ал. 3, т. 1 от ЗДДС, данъчната основа е пазарната цена.
Или в конкретния случай при учредяване правото на строеж фирмата, която е собственик на земята и учредява правото на строеж, извършва доставка (приемаме, че сделката не е между свързани лица), за която данъчната основа следва да е равна на данъчната основа при придобиването на това право на строеж – обикновено това е процент от данъчната основа на недвижимия имот (покупната цена без ДДС), съответстващ на дела на учреденото право на стоеж в тази покупна цена. Съответно тази фирма при учредяване на правото на строеж следва да издаде фактура, в която данъчната основа да отговаря на данъчната основа при придобиването на правото на строеж, а фактът дали ще се начисли ДДС зависи от това, в кой момент се извършва прехвърлянето на правото на строеж (чл. 45, ал. 2 от ЗДДС).
Както казахме по-горе, на датата на учредяване на правото на строеж се приема, че строителната фирма получава авансово плащане и тя следва да издаде фактура, в която данъчната основа съвпада с данъчната основа, на издадената фактура от насрещната страна на основание разпоредбата на чл. 130, ал. 4 от ЗДДС. В същото време, както споменахме по-горе, при наличие на бартерна сделка, чл. 26, ал. 7 определя, че данъчната основа, когато плащането е в стоки или услуги, се определя на база направените преки разходи за извършване на предоставяната строителна услуга. Ето защо при завършване на строителството и издаване на акт 16 строителната фирма следва да определи себестойността на направените разходи по строителството и при наличие на разминаване с издадената фактура за авансово плащане, ко- гато разликата е положително число, да издаде окончателна фактура, в която приспада издадената фактура за авансовото плащане. Когато разликата е отрицателно число, строителната фирма следва да издаде кредитно известие, тъй като направените разходи за строителството са по-малки от сумата, посочена във фактурата за полученото авансово плащане. Всички тези трудности за определяне на данъчната основа на двете насрещни доставки и коригирането им в последствие ще се избегнат, ако двете договарящи се страни дадат парично изражение на доставките, които извършват. Например, ако право на строеж и съответно получените като обезщетение недвижими имоти са оценени на 250 000 лева, всяка една от страните ще издаде фактура с данъчна основа от 250 000 лева, която няма да подлежи на бъдещи корекции. Обръщаме внимание, че така издадените фактури по чл. 114 от ЗДДС (вкл. и известията към тях), когато за сделките не е определено
парично изражение, следва да служат само и единствено за целите на определянето на дължимия ДДС. Т.е. данъчната основа на насрещните доставки по никакъв начин не се отъждествяват с оценката на бартера за целите на счетоводната ответност, тъй като за размяната на ДМА има специална регламентация в СС 16 – „Дълготрайни материални активи“.
Съгласно разпоредбите на параграф 5.1 от СС 16, когато дълготраен материален актив е получен в резултат на замяна или частична замяна срещу друг несходен дълготраен материален актив или други активи, цената на придобиване се определя по справедливата стойност на получения актив, която е еквивалентна на справедливата стойност на отдадения актив, коригирана с всички прехвърлени парични средства. Възникналата разлика между цената на придобиване на получения актив и сумата от балансовата стойност на отдадения актив и всички прехвърлени парични средства се отчита като печалба или загуба. Т.е. в случая насрещните сделки следва за счетоводни цели да се оценят по пазарни стойности, които следва да са еднакви, след като говорим за размяна.

ПРИМЕР: Дружество „А“ притежаВа земя, с цена на придобиване 300 000 лева. Върху 2/3 от площта на земята се учредява право на строеж в полза на дружество „Б“, срещу което дружество „Б“ дава на дружество „А“ два апартамента, чиято себестойност е 280 000 лева (същата ще се определи на по-късен етап, едва при издаване на Акт 16 на построената сграда). Кьм датата на сключване на договора за замяна (бартер) по-ясно изразена е пазарната цена на апартаментите, които ще се строят, а именно – 350 000 лева, поради което тази стойност се приписва и като пазарна (справедлива такава) на 2/3 от земята, вьрху която се учредява правото на строеж. За целите на ЗДДС, дружество „А“ ще начисли ДДС вьрху себестойността от 200 000 лева на земята, върху която се учредява правото на строеж (2/3 от 300 000 лв. = 200 000 лв.). Дружество „Б“ първоначално също ще начисли ДДС за бъдещата доставка на апартаментите върху стойността от 200 000 лева, а в последствие при Акт 16, когато се формира себестойността на апартаментите, ще дона- числи ДДС върху остатъка от 80 000 лева, тъй като по условие себестойността на апартаментите е 200 000 лева.
За счетоводни цели още към датата на сключване на договора за замяна, дружество „А“ следва да признае приход от продажбата на правото на строеж в размер на 350 000 лева (справедливата стойност на разменените активи) и съответно актив в процес на изграждане (апартаменти) в размер на 350 000 лева. По мнението на автора, с учредяването на правото на строеж върху 2/3 от земята, дружество „А“ губи контрола върху тази площ, за което 2/3 от нейната цена на придобиване (т.е. 200 000 лева) следва да се отпишат като разход по сделката и възникналата разлика между цената на придобиване на получения актив – апартаменти (350 000 лева) и балансовата стойност на отдадения актив – 2/3 от земята (200 000 лева), на основание параграф 5.1, изречение второ от СС 16, да се отчете като печалба или загуба. В случая е печалба в размер на 150 000 лева (350 000 лв. получен актив – 200 000 лв. отдаден актив = 150 000 лв.). Съответно „А“ ще признае дълготраен актив в процес на изграждане (бъдещите апартаменти) в размер на 350 000 лева.
От своя страна, дружество „Б“ ще отчете покупка на правото на строеж в размер на 350 000 лева, която ще бъде част от себестойността на бъдещата сграда и приход за бъдещ период в същия размер (например отчетен по сметка Клиенти по аванси). В момента, в който правото на собственост върху апартаментите бъде прехвърлено на „А“ – т.е след издаване на Акт 16, дружество „Б“ ще отчете текущ приход от продажбата на апартаментите в размер на 350 000 лева и съответно ще отпише на разход балансовата стойност на предадените апартаменти в размер на 280 000 лева, в резултат на което ще реализира счетоводна печалба в размер на 70 000 лева (350 000 лв.
продажна цена на апартаментите – 280 000 лв. себестойност = 70 000 лв. печалба).
Счетоводните записвания при „А“ са следните:
❖ За продажбата на правото на строеж, срещу получаване на строящи се апартаменти:
Дебит сметка Разходи за придобиване на ДМА – 350 000 лв.
аналитична подсметка – апартаменти
Кредит сметка Приходи от продажба на права – 350 000 лв.
❖ За отчитане на резултата от бартера по реда на параграф 5.1, изречение второ от СС 16:
Дебит сметка Приходи от продажба на права – 350 000 лв.
Кредит сметка Земя – 200 000 лв.
2/3 площ от земя с цена на придобиване 300 00 лв.
Кредит сметка Печалба и загуба от текущата година – 150 000 лв.
❖ При получаване на правото на собственост на апартаментите, които са завършени и има издаден Акт 16 по тяхната справедлива стойност на замяната:
Дебит сметка Сгради – 350 000 лв.
аналитична подсметка – апартаменти
Кредит сметка Разходи за придобиване на ДМА – 350 000 лв.
аналитична подсметка – апартаменти
Счетоводните записвания при „Б“ са следните:
❖ За придобиване правото на строеж срещу задължението да се прехвърли правото на собственост върху апартаментите:
Дебит сметка Разходи за материали –
350 000 лв.
аналитична подсметка – право на строеж Кредит сметка Клиенти по определени условия – 350 000 лв.
❖ При завършване на сградата с Акт 16 и прехвърляне правото на собственост върху апартаментите в полза на дружество „А“:
Дебит сметка Клиенти по определени условия – 350 000 лв.
Кредит сметка Приходи от продажба на продукция – 350 000 лв.
❖ За отчитане на резултата от бартера по реда на параграф 5.1, изречение второ от СС 16:
Дебит сметка Приходи от продажба на продукция – 350 000 лв.
Кредит сметка Продукция – 280 000 лв.
аналитична подсметка – апартаменти – по себестойност
Кредит сметка Печалба и загуба от текущата година – 70 000 лв.